不動産売買で考えておきたい注意点

 不動産売却や購入をする場合、こんなことを知っておくと便利だったり、お得だったりという内容を書いています。

机上査定と訪問査定の違い

 住宅などの査定で主に用いられる取引事例比較法で査定を行う場合、一般的に不動産の査定には2つの形があります。
 机上査定と言われている方法と訪問査定と言われている方法です。
 イエイなどの不動産売却一括査定サイトを使うと選択できる机上査定と訪問査定のメリット、デメリットはそれぞれどのような事でしょうか。

 

 実際に訪問しないで査定を行う机上査定は、不動産会社が実際の物件を見ずに査定価格を出す方法です。
 机上査定は、具体的に売却を検討している段階ではなく、大よその価格を知りたい時や不動産業者さんの対応が気になる時などに多く使われるようです。
 机上査定を行うと、不動産業者から査定額と、その根拠を知らせてもらえます。

 

 一方訪問査定は、不動産業者の担当者直接物件を訪問し、物件の状態、部屋の日当たりや眺望などを実際にチェックして査定価格を出すため、より具体的な査定が出てきます。
 こうしたことから、訪問査定は売却が完全に決まっている人におすすめの査定方法といえると思います。

 

 まず、売却を考えている場合は机上査定から始めてみるのもよいと思います。

 

 よく聞く話ですが、訪問査定のデメリットとしては、やはり営業をかけられる不安とか、売却を検討していることが近隣に知れてしまう可能性がある等々が挙げられます

 

 いずれにしてもマンションの場合などは部屋の向き、実際の部屋の状況や眺望などで価格が変わってくることも十分にあるので、最終的には訪問査定をお願いすることになると思います。
 訪問査定と机上査定の差額が大きい場合などは、それぞれの査定の根拠を十分に検討して、売り出し価格を決めましょう。
 最終的に売り出し価格を決めるのは貴方です。

築年数やリフォーム歴に注意

 住み替えなどで中古住宅を候補に入れている場合、通常は現場で実物を見ることができますが、築2〜3年くらいは中古住宅としては割高な事が多いようです。
 では、10年くらい経っているものはどうでしょうか。
 一般的には築15年以上の場合は、大幅なリフォームの可能性があったりしますので、ローンのほかに思わぬ出費になることもあるので、この辺も頭に入れておきましょう。

 

 特に、屋根や外壁周りはまめに?手入れをしないと傷みが激しくなったりするので、要注意です。
 なお、中古住宅は見た目で判断するのは危険といわれています。
 リフォームなどで外壁を塗り替えたりすると、かなり綺麗に見えたりするので、肝心の構造部分の状況チェックに目がいかなかったりすると、傷みに気がつかないという事も有り得ます。
 一見古く見える家でも、基本的な構造部分がしっかりしていると、少し手を加えるだけでその後快適に過ごすことも可能になったりします。

 

 こうしてみると、難しい面もあると思いますが、リフォームしている物件は、いつ、どの部分をリフォームしたのかを確認しましょう。
 屋根や外壁回りはマメにていれをしないと、傷みやすいので、特に要注意です。

 

売りたい価格と売れる価格

 当たり前の事ではありますが、売りたい価格と売れる価格は大抵かい離しています。
 売主が売りたい価格で売れるとは限らないのが不動産売買ですから、これはある意味仕方がない事です。
 では、この2つについて少しお話してみようと思います。

 

 売れる価格とは、ここではすぐに売れる価格という前提でお話します。
 これは、例えば住宅ローンの有無も含めて売れる価格。これは、住宅ローンの残債が残っている状態で、それを清算して仲介手数料などの諸費用も支払って、手持ちの資金を出しても大丈夫な額です。
 この状況は、自分の手持ち資金と売れた金額を足す必要があるので、負担できる自己資金額によってかなり状況は変わってきますが、これらをトータルした額よりは下げられないという事になります。

 

 では、売れる価格とはどんな価格でしょう。。
 この場合は、不動産業者が出している査定額として考えてみましょう。
 もちろん、不動産業者が出してくる査定額にバラつきがあるのはイエイなどの不動産売却一括査定を使うと分かりますので、試してみるのも良いでしょう。

 

 最後は売りたい価格です。
 これは、売り主が売りたいと希望する価格です。
 この3つは、実はとても大事で、最後の売りたい価格まで考えておくと、最初の売り出し価格と、万一売れなかった時の値下げの価格、そして、どうしても売れない時の最低限の価格をきちんと明確にしておくことが出来ます。
 これをやらずに放っておくと、業者さんの言いなりに売値を下げてしまうなどの状況に陥りかねませんので、出来ればしっかり確認しておきたいところです。

 

 なお、この3つの価格はローンの状況などが同じでもそれぞれ異なってきますし、価格の設定自体も人それぞれになります。
 経済的な理由などで売り急いでいる人などは、売りたい価格をあまり考えず、売れる価格で何とかしようとするかもしれませんし、じっくり売ろうと思っている人は売りたい価格を重視するかもしれません。
 じっくり売りたいと思っている人が売れる価格を重視した販売戦略を立てて売ると、後でもっと高く売れたかもしれないと後悔する事になるかもしれません。
 こうした事を自分が信用できる不動産会社の営業マンと話し合ってみるのも良いでしょう。

 

 

売主にしてはいけない事


 1.物件と関係ない事を色々と聞く
 これは、自分がその立場になったら嫌だと思う事はしないという事でもあります。

 

 2.中古住宅の普通の汚れや、内装などを貶す
 誰でも、貶されて嬉しい人は居ませんので、要注意です。
家は、売り主の思い出が詰まったものです。
 ですから、大切に使ってくれる人に譲りたかったり、するので、こうした買主は敬遠されてしまうかもしれません。

 

 3.いかにも「買いに来てあげている」などの態度が見え隠れする
 自分がそういう態度を取られたら・・・どうでしょうか。

 

 いずれにしても、見学時に売り主と直接話をする機会を得る事が出来たら、信頼関係を構築出来る様、頑張ってみたいところです。

既存住宅保証制度って何?

 もし、あなたが中古住宅を購入の候補に挙げているなら、ぜひチェックしておきたいのが既存住宅保証制度です。
 既存住宅保証制度は、一般的な契約では保証期間が短すぎるとう事で不安だった人達にも中古住宅の購入を考えてもらって、中古住宅市場の流動化を目指して導入された制度です。

 

 既存住宅保証制度なら、万が一、雨漏りや住宅の傾きなどが起きても、最長5年間補修費用の大部分を住宅保証機構に支払ってもらう事が出来ますので、かなり安心感が出てきます。
 これなら、中古住宅に不安がある人でも買いたくなってくるかもしれません。
 むしろ、割高とも言われる新築住宅よりも、割安な中古住宅を買ってリフォームする人も増えてくるかもしれません。
 これは、申請が要りますので、申請が可能かどうかを売主と相談してみましょう。 
 既存住宅保証制度は、住宅性能表示制度と同時に申し込むと、費用や調査の手間が軽減できます。

 

 既存住宅保証制度では、築15年以内の建物でが対象で、一定の条件があります。
 なお、既存住宅保証制度の保証期間は5年間です。

マンションの相場を知る

 相場を知る方法は色々あります。
 イエイなどを使って不動産売却一括査定サイトを使って査定依頼する前でも、インターネットなどを使うと情報はある程度収集できます。
 では、これらの情報はどう見たらよいのでしょうか。
 情報の正確さについて考えてみましょう。

 

 チラシについて
 自分のマンションと同じマンションの物件が出たら、そのチラシを取っておくと参考になります。
 その物件が貴方の物件と同じ広さや間取りだったら、より参考になると思います。
 もちろん、日当たりや日常的な使い方によって違ってきたりはするのですけれど。

 

 チラシに出ている物件をその面積で割って、平米単価を出す事で、1平米あたりの単価が出ますので、これに自分のマンションの平米数を掛ければそれで参考価格が出てきます。
 もしも、複数戸こうした物件が出てきたらその平均を出すと、参考価格の精度が高まります。

 

 もしも、チラシが出ていない場合は、インターネットで検索してみると、ご近所に知られずに売りたい方の物件が出てきたりするので便利です。
 マンション名を最後まできちんと入れて検索すると、大規模マンションの場合などは出てきたりするかもしれません。
 出てきたものに、先ほどの計算式を当てはめると参考価格にする事が出来ます。

 

 参考価格について
 参考価格は、あくまでも参考価格でしかありませんので、要注意です。
 先ほどもチラッと書きましたが、間取りや日当たり、使い方、眺望等々でマンション売買の成約価格が違ってきます。

 

 参考価格は参考価格であって、成約価格ではありません。
 つまり、その値段で売れているという訳ではありませんから、要注意です。
 売り急いで安めに出している人もいるかもしれませんし、じっくり待って高く売ろうと思っている人もいるかもしれません。

 

 情報の鮮度にも注意しましょう。
 ネットやチラシの情報は、もしかしたら古い情報かもしれません。
 ネットなどでは古い情報が消されずに残っている事があったりします。
 言うまでもなく、古い情報を参考価格にする事は危険です。

 

 参考価格で得た情報は、上手く生かしたいところです。
 自分で調べた情報をもとに不動産業者に対して粘ると、「売る際お客さんだ」と煙たがられても困りますので、文字通り参考程度で考えるのが良いかもしれません。

 

売却を考えているなら状況のチェックを

 不動産を売却する時、売る事に意識を集中すると、意外と買い手側の意識で自分の物件のチェックしていなかったりするので、一度チェックしてみましょう。
 例えば、古家で雑草が生え放題の状況の場合、多少安く手も買い手が付かなかったりします。
 プロの業者さんに買取してもらうのであれば、彼らは慣れているので気にしませんが、買い手側は気にしたりします。こうした事を考えると、意外と見た目は大事ですので、買い手に避けられる要素は削っておきましょう。

 

 売り手がきちんとした人に見えなかったりすると、それだけで警戒する人もいたりするので、応対する際にはだらしない格好で対応するのもNGです。

 

 物件の状況は買い手の立場にたって内見までに改めてチェックしておきたいところです。
 内見前に、色々とチェックしておきたいところですが、取りあえず、マンションの空室の場合など、買い手の購買意欲をそぐ状態で内見を行っている人もいます。
 やはり、整理整頓が出来ていないと清潔ではない家に見えてしまったりするので要注意です。
 また、既に退去済みの場合、照明とかを外して、薄暗い状態で内見するよりも、しっかりと照明が当たって内見する方がより良い結果が得られるかもしれません。
 もし、お友達などに見せても問題ないなら、お友達などに買うつもりで見てもらって、率直な意見を聞いてみるのも良いでしょう。
 ペットの匂いなどは、自分では分からないものですから、この辺もシッカリとお友達などにチェックしてもらうのも良いでしょう。

 

 また、意外と盲点といわれているのがベランダ。
 買い手は眺望をチェックする際、嫌でもベランダを見ますので、この辺もシッカリとチェックしておきましょう。

 

不動産買取について

 不動産の買取はどんな時に使うのでしょうか。
 不動産を不動産業者に買い取ってもらうと、その後利益を載せて不動産業者が売るのですから、あまり高く売る事が出来ないわけですから使わない人が多いのですが、諸事情から少しでも早く現金化したい場合などには、不動産買取をお願いする事もあると思います。

 

 いくら少しでも早く現金化したいなどの事情があっても、より高く買い取ってもらいたいのが人情ですから、そんな時には、まず一般的な査定をイエイなどの不動産売却一括査定サイトでお願いして複数の業者さんに出してもらって、その後に別な不動産業者さんに買取依頼するのが良いかもしれません。

 

 これをすると、仲介で売る価格と買取の価格のおよその差額などをきちんと把握する事が出来るかも。
 また、普通に査定に出した後、不動産業者を通じて売りに出し、万一売れなかったら買取をお願いするという事も出来るかもしれません。

 

不動産会社を選ぶ

 最近は、イエイなどの不動産売却一括査定サイトを使って複数の会社に査定依頼を行ってから不動産業者に不動産の売却を依頼する人が増えてきています。
 不動産売却一括査定サイトを使うと、その後担当者とお話をしたりメールのやり取りをする事になりますが、事前に電話をして、会社の対応を見てみるのも良いかもしれません。
 ただし、登録している電話とは別な電話が無難ですけれど。

 

 これをやっておくと、不動産会社が普段どんな態度で接客しているのかがわかります。

 

 イエイは、あまり評判が良く無い業者を排除する事が出来るようになっていますが、それでも高額な不動産の売却は不安が伴うもの。
 営業マンがやってきて対応するのは、いわゆるよそ行きの顔ですから、事前に電話してみる事で、あまり態度が良く無いと思われる業者を外す事が出来ます。
 営業マンの質も大事ですが、会社全体の質も大事ですから。 

 

 こうした事をやってから不動産売却一括査定サイトを使って査定依頼を行い、その後に営業マンを見極める訳です。
  極端な話、営業マンが退職してしまう可能性もあるのですから、会社全体の質もシッカリと確認できると良いですね。

 

 

 

セットバックを考える

 建物は、原則として幅員4メートル以上の道路に面している必要があります。
 しかし、昔建てられた建物の中にはこうした基準をクリアしていないものが未だに残っていたりします。
 こうした土地を買った場合、4メートルの道路を確保するために道路中心線から2メートル土地の一部を下げて家を建てる事になります。

 

 こうした地域では、本来道路にしなければいけない所を家を建てる時に順次道路にしてゆく事になりますので、道がデコボコになったりする事があります。
 なお、積雪地域などでは幅員が6メートルまでセットバックする必要があるところがあったりしますので、地域的な問題にも要注意です。
 問題は、セットバックする部分に関する土地の価値。
 これは、色々調べてみたのですが、どうやら0円の様です。
 家を建てる時には使えないのですから、買う時は要注意。
 頭で分かっていても、実際の現場でどこまでセットバックするのかをきちんと確認しないと、「思ったよりも狭いんだけど、図面ではこれで合っているんだよな」なんていう事になりかねません。

 

不動産購入は衝動買い?

 不動産を買う際、意外と衝動買い的に買っている人が多いようです。
 これは、チラシなどを見たり、内覧などをして直感的に買うかどうかを決めているという話なのですが、業者さんとしては内覧時にいかに好印象を持ってもらえるかで売り上げにモロに影響するという事になります。
 ですから、新築マンションの内覧の場合では、100万円以上もするオプションキッチンを付けたりしてイメージアップを図っていたりします。
 これは、新築マンションに限らず中古マンションも同様で、キッチンを人造大理石張りにしたり、人感センサー付きの照明を導入したり、古いマンションとはとても思えない内装にグレードアップして売っていたりします。
 中には、耐震基準を満たしていないマンションもあったりするので要注意です。

 

中古住宅のメリット

 中古住宅を買うメリットはどんなところにあるのでしょう。
 もちろん、値段が安いというのは当然なのですが、実際に新築の建売住宅などを検討すると、新たな土地の確保という点から郊外に偏りがちですが、一方中古住宅は既成の住宅地にある事が多いという事で住宅地として古く住宅地としての評価も比較的安定した地域とも言えるでしょう。
 新築の住宅も、建てて1〜2年もするとその価値は1割〜2割減ってしまう事が普通ですから、中古住宅は新築住宅に比べて資産として優良とも言えると思います。ただし、欠陥住宅や事故物件ではないというのが前提になりますが。
 こうした事から、ローンを組む際にも中古住宅の方がその額を低く抑えられ、購入後の値下がり幅が新築と比べると少ないので、資産価値の維持を考えると、新築物件と比べてアドバンテージがあります。
 なお、中古住宅の検査などは、素人には難しいので、専門の業者にお願いするなどの対策を講じる事を検討してみるのも良いと思います。
 また、購入後のリフォーム、イノベーションなどの費用等も事前に検討して、費用対効果を考えてみる必要もあるかもしれません。

 

古いマンションの耐震性

 古いマンションを購入しようと思うと、気になるのが耐震性という人も多いのではないでしょうか。
 いわゆる旧耐震基準のマンションや既存不適格物件がまだ沢山あります。
 色々調べてみると100万戸にも及ぶという数字が出てきていたりするので、耐震性が気になったりマンションの資産価値が気になったりする人にはかなり要注意な話になってくるかもしれません。
 既存不適格物件とは、今の基準でマンションを建てる場合、そのマンションは法律上建てる事が出来ないというマンションです。
 これは、例えば5階建てのマンションが今あるとして、建て替えると4階建てしか建たないマンションという話です。
 つまり、建て替えるとあふれた人達は出てゆかざるを得なくなるという状況が想定されたりするのです。
 こうした既存不適格物件のマンションは、近隣の相場よりも安めに売りに出ていたりしますので、要注意です。

 

 また、マンションの耐震性に関して言えば、旧耐震基準をもとに建てられたマンションは耐震性に不安があるのは当然です。
 旧耐震基準と新耐震基準の分かれ目は、81年以降に建築確認申請が行われた物件が新耐震基準の適用になるので、ここが分かれ目になります。
 マンションの場合は建築確認申請が行われてから出来上がるまでにそれなりの期間がありますので、微妙な時期に建てられたマンションの購入を考えていて、耐震性が気になるならこの辺もしっかり見ておきたいところです。

 

 

青田売りマンションの怪


 マンションを買おうと思った人でない限り、あまり使わない青田売りマンションという単語。
 これは、マンションが出来る前に広告を出して売却するやつの事です。
 この青田売りマンションは、出来上がる前に売る訳ですから、新築マンションのモデルルームを作ってそこにホテル並みの家具を置いたり、豪華なパンフレットを作って、その中に素晴らしいイラストを入れてみたり。
 とてもお金がかかります。そして、そのお金はマンションを買う人が払う事になるのです。
 実際に建物が出来てから売れば、余分な経費の節約が出来ますが、なかなかそういう事にもならないのがマンション販売の世界なのですね。
 超高層マンションなどは、もっと凝ったモデルルームだったり、眺望をCGで作ったりしていますから、販売経費として考えればもっとすごいお金が掛かっているといっても良いかもしれません。
 もし、超高層マンションを出来上がってから売ると、豪華なモデルルームを新たに作る必要もありませんし、派手なパンフレットも要りません。また、眺望をCGで見せるビデオ映像なども要らない訳ですから、かなり販売経費を節約する事が出来るのかもしれません。
 こうして考えても、中古のマンションは既に出来上がっていて、自分の目で状況を確かめてから買う事が出来ますから、お買い得とも言えるのかもしれません。

 

わざわざ中古マンションを買うメリット

 比較的高いマンションでも中古マンションを狙っている人が買っていたりしますが、これは何故でしょう。
 わざわざ中古マンションを狙う訳は何なのでしょう。

 

 中古マンションは、実は新築マンションにはないメリットがあるのです。
 例えば管理の問題。
 建って数年たったマンションであれば、既に管理がされている訳ですから、管理の状態を把握する事も出来るかもしれません。
 しかし、新築マンションの場合は想像するしかないですよね。

 

 あるいは、青田売りのマンションと新築マンションを比べてみると分かるように、新築マンションで青田売りの場合は、マンションの外観や周辺の景観なども含めて想像するしかありません。
 高層マンションの朝のマンションラッシュなどは想像するしかないですね。
 一方、中古マンションは既に建っていますから、想像ではなく実物を見てから手に入れる事が可能です。
 豪華なパースなどに惑わされる事もなく選ぶことが出来る訳です。

 

 管理については、管理費の問題やエントランスの清潔さ等々、新築マンションを買ったら想像する事しかできなかった部分を実際に見て買う事が出来るのは凄いと思いませんか?
 中古マンションを売りに出す側にとってもキチンと管理が行き届いているマンションであれば、この辺をアピールする事も可能かもしれません。
 売る際には自分のマンションのアピールポイントをしっかりと考えておきたいところです。
 そういう意味でも、自分のマンションの売りになる部分を一緒に考えて販売戦略を練ってくれる不動産業者はありがたい存在になると思います。

 

 

 

 

トップに戻る

 

 

 ○ここに載せている情報により、万一損害等が生じても、当方は一切関知いたしません。個人責任で個人責任でご覧ください。